Какво причинява нарастващото разделение на пазара на имоти в САЩ?

В края на февруари Едмънд Франко и Джереми Грег купиха нов многомилионен апартамент в центъра на Манхатън, надхвърляйки първичния си бюджет с повече от 50 %.

„ Да, това е доста повече, в сравнение с планирахме да похарчим “, споделя Франко, който работи като финансов консултант, само че счита, че домът е подобен, „ който в никакъв случай няма да намерим още веднъж “ – добър дълготраен срочна инвестиция.

„ Инстинктът ми подсказва, че това е инфлексна точка за парцелите в Ню Йорк: икономическият напредък на Съединени американски щати е доста добър; безработицата е ниска; фондовият пазар е нагоре “, споделя той. „ Градът се усеща жизненоважен, както постоянно е бил: искахме да бъдем пред кривата; не искахме да влизаме във война за наддаване. “

На три хиляди благи разстояние в Сан Франциско покупката на жилище в никакъв случай не се е чувствала по-далеч за Мишел и нейния брачен партньор. Двойката, която работи в региона на технологиите, беше уволнена предишното лято. Съпругът на Мишел към момента е незает и Мишел се тормози, че новата й работа не е сигурна.

Когато договорът им за наем изтече през юни, те възнамеряват да понижат наема си с една трета, като се реалокират от жилището си с три спални в Оукланд, на източната страна на залива на Сан Франциско, в по-малък дом.

„ Няма метод да се разтеглим с покупка сега. Лихвите по ипотечните заеми са прекомерно високи, както и цените, а при нашия бранш, какъвто е, няма защитна мрежа. Трудно е да не си черноглед “, споделя Мишел, която отхвърли да назове семейството си.

В момента в Съединени американски щати това е приказка за два жилищни пазара.

За болшинството, борещи се с високи лихвени проценти по ипотечните заеми, пазарът е затънал в коловоз. През януари годишният % на продажбите на използвани жилища доближи 4 милиона, с 38 % по-малко от януари 2022 година, съгласно Националната асоциация на брокерите на недвижими парцели.

Но в горния завършек на пазара продажбите са внезапен растеж: през януари продажбите на използвани домове над 1 милион $ бяха с 27 % по-високи от година по-рано, като доста купувачи се възползваха от 34-процентното повишаване на борсовия показател S&P 500 през последната година.

„ По това време предходната година съвсем всички предричаха криза и купувачите бяха по-предпазливи, [казвайки] „ Може би нямам потребност от този втори дом “ “, отразява Чен Джао, началник на икономическите проучвания в Redfin, благосъстоятелност на Съединени американски щати портал. „ Сега с този нюх [икономиката] е постигнала меко кацане, има скок в настроението на пазара на първокласни артикули. “

Нина Бела и нейният брачен партньор сигурно са го усетили. Двойката, която живее покрай Сан Франциско, беше подготвена да купи втори дом при започване на предходната година, само че едвам през декември приключиха покупката, купувайки апартамент в Residences на остров Йерба Буена, тъкмо над Bay Bridge.

„ Миналата година ипотечните лихви в действителност се покачваха, лихвените проценти се покачваха, имаше тези страхове за стопанската система “, споделя тя. Сега атмосферата се промени. „ Хората пътуват, заведенията за хранене са цялостни. Смесвам се с доста много заможни хора и те се усещат удобно. Начинът, по който тя го вижда, постоянно може да рефинансира, когато лихвите по ипотечните заеми паднат, „ само че няма да има различен късмет да получи единица като тази. “

„ Последните облаги на фондовия пазар покачиха покупателната дарба на консуматори от по-висок клас “, споделя Джонатан Милър, професор по жилищни парцели в Колумбийския университет в Ню Йорк. „ Сега те са уверени в бъдещи понижения на лихвите и купуват, с цел да изпреварят ценовите облаги, които чакат да причинят “, прибавя той.

„ Напротив, на по-широкия пазар по-високите ипотеки задържат продажбите, тъй като доста хора към момента не могат да си разрешат покупка. “

Извън американския пазар на първокласни жилища , купувачите се сблъскват с доста трудности. Най-високите измежду тях са настойчиво високите разноски за ипотека.

В понеделник междинната 30-годишна закрепена рента беше 6,87 процента, съгласно уебсайта Mortgage News Daily, спад от пика от 8,03 % през октомври, само че свят надалеч от най-ниските 2,75 % през януари 2021 г. 

Резултатът е, че доста притежатели на жилища се усещат в капан там, където са. „ Дори в случай че в действителност желаете да се преместите, е мъчно да замените рента от 3 % с рента от 7 % “, споделя Джоел Кан, заместник-главен икономист в Асоциацията на ипотечните банкери.

За доста фамилии, ръководството на дома стана доста по-скъпо. През 2019 година семейство със междинен приход нормално е изразходвало близо 50 % от приходите си за ипотека и разноски за грижи за деца, съгласно портала за парцели Zillow. През януари това се е повишило до 66 %.

В края на предходната година Скот, който работи в региона на технологиите и е единственият печелещ за четиричленно семейство, купи дом в Оринда, Калифорния, нуждаещ се от ремонт. Включително ипотечни заплащания, ипотечни застраховки и налози върху имуществото, през днешния ден той заплаща 3500 $ на месец повече от това, което е похарчил за наем в последния дом на фамилията. Заедно с издръжката му това изяжда цялата му заплата; ремонтите би трябвало да чакат всякога, когато вариантите за акции, които има във компанията, за която работи, поемат жилетка. Освен това неговият осигурител преди малко му сподели, че се изтегля от локалния регион, който е изложен на риск от горски пожар.

Бях учител; даже тогава с доста по-ниска заплата, в никакъв случай не ми се е налагало да пребивавам от ръка на уста по този метод

Скот, притежател на жилище в Калифорния

„ Предизвикателно е: имам висок ипотечен % и огромен парцел налог, който не съм плащал преди [като наемател] “, споделя Скот, който отхвърли да назове семейството си.

Широко публикуваните съкращения в неговия бранш, които усилиха напрежението на работното място, прибавят към опасенията му за дълготрайната финансова сигурност на фамилията – даже след брачната половинка му, която си взема отмора от работата като преподавател след раждането на второто дете на двойката се връща на работа.

„ Днес работата в региона на технологиите мина от: „ високи приходи, висока креативност, вдишване на опасности “ до малко повече „ не прецакайте се и по-добре бъдете най-хубавият реализатор “, споделя той. „ И аз бях учител; даже тогава с доста по-ниска заплата в никакъв случай не ми се е налагало да пребивавам по този начин на уста. “

Мнозина избират да седят и да чакат. Кристин Карлсън възнамерява първата си покупка на жилище покрай Бойс, Айдахо, където сега е чартърен.

Тя се усеща по-сигурна в работата си по цифров маркетинг, в сравнение с се е чувствала преди година; и, споделя тя, с отминалата най-лоша инфлация и вероятността за понижаване на лихвените проценти, стимулиращи нейния бранш, тя е по-уверена да си разреши заплащания по ипотечни заеми през идващите месеци.

Но тя чака Федералният запас да понижи лихвените проценти, тъй че ипотеката й да бъде по-евтина.

„ Можех да го накарам да работи в този момент, само че нямаше да мога да пътувате или да излизате за хубава храна. В идеалния случай бих желал да видя моя % под 5 %. Ще ви би трябвало самообладание и може би малко хазарт. Но аз се държа “, споделя тя.

Когато се срещне идната седмица, Фед се чака да резервира лихвите непроменени сред 5,25 и 5,5 % и да посочи какъв брой понижения възнамерява тази година. Повечето анализатори предвиждат, че централната банка ще направи първото си понижение на лихвените проценти през юни или юли.

Джаред Халпърн от Дъглас Елиман в Ню Йорк споделя на клиентите, че в случай че вземат ипотека в този момент, могат рефинансиране, когато ставките са по-ниски. „ [Но] купувачите просто не могат да си разрешат да носят ипотека сега или могат, само че чакат лихвите да паднат “, споделя той.

За мнозина освен ипотечният % е това, което се нуждае да слезе. От януари 2020 година цената на еднофамилна къща в Съединени американски щати се е нараснала с 46 %, съгласно показателя S&P CoreLogic Case-Shiller. С облаги от 5,5 % през годината до декември. Според Zillow междинната цена на жилище в Съединени американски щати в този момент е близо 348 000 $.

На първокласния пазар, където скорошните облаги на фондовия пазар помогнаха за увеличение на покупките в брой, високо лихвите по ипотечните заеми са по-малко належаща грижа.

През последните три месеца на 2023 година броят на жилищата в Манхатън, закупени в брой, се е нараснал с 18 % спрямо година по-рано, съгласно Дъглас Елиман. Сега те съставляват 68 % от всички продажби — нов връх.

През декември Дженифър Баркли и Рахул Бхаскар купиха първия си дом дружно, апартамент в квартал Южен Харлем на Манхатън. Те търсиха съществено от 2021 г.; през това време лихвите по ипотечните заеми се покачиха доста, увеличавайки месечните заплащания, които ще би трябвало да вършат. Но доста по-голямо финансово влияние върху покупката им пристигна от облагите през годините в американските акции, където те бяха вложили множеството пари за първичната си вноска.

Изискванията им за дом бяха строги: те желаеха удобствата на новопостроен апартамент, който резервира някои от качествата – като високи тавани, дребен брой единици в постройката и топло чувство за общественост — че толкоз им хареса от отдаването им чартърен в Горен Уест Сайд. Но с добре платени работни места и обилни спестявания, насъбрани в продължение на доста години, те можеха да си разрешат да не бързат.

„ Това беше дълготрайна инвестиция, искахме да намерим нещо вярно, не ставаше въпрос за гонене на ипотечните лихви “, казва Баркли.

Франко и Грег следят ипотечните лихвени проценти от близко, само че не тъй като се тормозят да покрият месечните си заплащания.

Те ще финансират покупката на новия си дом, като продадат кооперацията Гринуич Вилидж, където живеят в този момент, на пазара за $2,95 милиона, продажбата на някои финансови вложения и като вземат ипотека за една трета от цената на дома.

„ При високи лихвени проценти може да не получим толкоз доста от продажбата, колкото бихме желали “, споделя Франко.

Но защото той купува доста по-скъп дом, купува в този момент — преди пониженията на лихвите от Фед да подтикват още повече пазара от най-голям клас в Манхатън и цените да се повишат — се усеща като подобаващ миг, споделя той.

„ Може да сме малко по-напред от кривата, тъй като лихвените проценти не са към момента понижават, само че считаме, че скоро ще има съкращения. Друга оферта [за дома, който купихме] пристигна при нас на идващия ден: взехме решение, че в случай че желаеме този апартамент, би трябвало да действаме в този момент “, прибавя той.

Все отново за доста супербогати купувачи, сегашните високи лихви по ипотечните заеми съвсем не се записват.

Миналата година Алън Джей Уайлдщайн купи дом в Bentley Residences Miami, нов крайбрежен комплекс в града, който ще бъде приключен през 2027 година Това е последният от четирите дома, които има, всички от които той закупени с пари в брой.

Говорейки с мен посредством видеообаждане от един от тези в Porsche Design Tower Miami, планиран от същия проектант като новия му дом на Bentley, той изважда камерата си от бюрото си, с цел да ми покаже пет суперавтомобила, паркирани в групировка, част от толкоз огромна сбирка, че той не може да ми каже броя на транспортните средства, които съдържа. Виждам McLaren Elva, от който са направени единствено 149, ми споделя той. „ Това не е най-скъпата ми кола. “

„ Повишаването на лихвените проценти визира доста неща в света, само че моята покупка на жилище не е едно от тях “, споделя той.

Научете първо за най-новите ни истории — следвайте в X или в Instagram